尚乘研究 | 遠東發展(35.hk)海外房地產銷售受益於全球降息潮
尚乘研究（AMTD Research）發布遠東發展（35.HK）研報，重申「買入」評級，目標價格4.21港元。隨著美聯儲和澳大利亞央行在過去幾天內相繼降息，我們相信，全球房地產投資者將在中期內於全球范圍內追逐收益。最近遠東發展在英國倫敦和澳大利亞布裡斯班分別推出了Consort Place和Queen’s Wharf項目，全球利率下行將促進遠東發展海外的房地產銷售。
資產通脹趨勢將吸引全球房地產投資者
房地產通常被視為相對安全的資產類別，幾乎是全球高淨值個人投資組合中的必備資產。隨著全球各國央行紛紛下調各自的基准利率(美聯儲下調50個基點，澳大利亞央行下調25個基點)，我們預計，較低的借貸成本將壓低租金收益率，導致中期內房地產資產通脹。我們認為，遠東發展憑借最近在倫敦金絲雀碼頭(London Canary Wharf)和澳大利亞布裡斯班(Brisbane)分別啟動的房地產項目，將受益於這一趨勢。我們估計英國和澳大利亞項目將貢獻約80%的遠東發展2020財年的房地產開發收入。根據不同的項目，全球房地產投資者作為其購房者，對其房地產銷售額的貢獻最高可達50%。
位於倫敦的Consort Place：金絲雀碼頭中心的黃金項目
遠東發展在2020年2月推出了Consort Place銷售項目，該項目位於金絲雀碼頭的中心地帶，毗鄰摩根大通、匯豐、摩根士丹利等銀行的倫敦總部。Consort Place是一個面積39萬平方英尺的綜合住宅開發項目，我們相信，該項目開發價值總額約為40億港元，平均售價1,000至1,100英鎊/平方英尺，有望成為貢獻2020-2021財年銷售額的主力。
位於布裡斯班的Queen’s Wharf: 集住宅/商業/酒店/賭場於一體的稀缺型開發項目
公司還於2020年2月啟動銷售位於布裡斯班的Queen’s Wharf項目，在COVID-19爆發的背景下，市場仍反應良好。該項目也是一個綜合型的開發項目，包括住宅、酒店和一個俯瞰布裡斯班河的賭場。最近推出銷售的第一期，面積達252,000平方英尺，預計將實現總額約33億港元的開發價值。
酒店投資組合承壓，但隨著資本化率收縮風險可控
COVID-19的爆發使酒店入住率面臨下行風險，公司酒店業務承壓。然而，我們認為現金流和收益的影響是可控的，因為房地產開發是公司收益的主要驅動業務，貢獻了56%的總收入，而來自酒店的收入約佔27%。從資產價值的角度來看，酒店貢獻了我們估值中總資產價值的~52%，預計下行利率將壓縮資本化率，有助於抵消租金下行對估值的負面影響。
當前股價對應2020財年6.3%的股息收益率，5.5x/0.6x的Forward P/E及 P/B
我們認為，遠東發展目前的估值水平非常具有吸引力，當前股價對應5.5x和0.6x的FY20E P/E和FY20E P/B。根據會計准則，酒店沒有按市價調整，帳面價值主要按照成本計量。香港其他房地產開發商的投資性房地產組合規模龐大，在賬面上按市值計價，考慮到公司目前的P/B與其他香港房地產開發商相當，這使得其估值更具吸引力。
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