尚乘研究 | 新世界发展 (17.HK)：基本面稳固，不畏浮云遮望眼
尚乘研究（AMTD Research）发布新世界发展（17.HK）研报，重申「买入」评级，目标价格14.13港元。尽管短期内受宏观经济影响业务承压，我们预计新世界发展的表现仍将优于多数同行。新世界中国地产(NWCL)年复合增长率目标为20%，1HFY20的地产开发利润率达60%，已成为公司增长的主要驱动力，重要性渐增。运营效率改善将推动新世界发展的价值重估，重申“买入”评级。
内地业务明显低估，存在估值修复空间
近期，公司股价回落，估值相对于NAV折让61%，股息收益率5.2%，相较于新世界发展的未来增长潜力而言，极具吸引力的买入时点显现。管理层维持其2020财年200亿元人民币的内地合同销售额目标，并设定了中期维度的20%年复合增长率目标。结合1HFY20 60%的内地地产开发利润率(行业平均水平为~25%)，我们认为以上的增长目标将推动新世界发展价值重估。该股的估值预计将重估至相对于NAV更窄的区间，以反映内地业务运营效率的改善。在NAV折让45%的基础上，我们维持该股的目标价格14.13港元不变，重申“买入”评级。
香港社会事件影响下, 1HFY20业绩仍相对稳定
新世界发展1HFY20基本溢利39.29亿港元(占该财年预测溢利的44%)，同比下降27%，主要原因是在1HFY20期间，香港地产入账项目主要为存货销售 (该期间地产开发收入同比下降60%)。尽管受香港社会事件影响，期间内投资性房地产的租金收入仍同比增长23%，分部利润同比增长13%。得益于有效的成本管控，SG&A同比下降6%，净利润率上升至12% (1HFY19: 11%)。
内地房地产:管理架构重组后的新生
在近期的内部管理架构重组后，我们预计新世界中国地产的运营效率将有所改善。2020年2月，郑志刚博士（Dr. Adrian Cheng）被任命为新世界中国地产的行政主席，蔡汉平先生和黄少媚女士（Ms. Echo Huang）分别被任命为新世界中国地产的副行政主席和行政总裁。我们认为这些重要的改变，为管理层实现20%的CAGR目标奠定了基础。
香港房地产:着重关注价值300亿港元的大围车站开发项目
大围站开发项目是今年主要的销售驱动力，该项目分三期提供3,090个单元，预计开发价值总额约300亿港元。第一阶段销售预计于2020年第二季度展开，估计可取得约100亿港元的销售收入(约占本财年香港物业预计销售收入的65%)。尽管最近香港房地产市场疲软(CCI指数按月环比下跌1.57%)，我们预计该项目的成交价为每平方英尺2万港元左右。其他主要的销售推动因素包括位于长沙湾的写字楼项目和位于西贡的傲泷项目，傲泷项目于2020年2月创下了一个特殊单元售价43,012港元/平方英尺的历史新高记录。
当前股价相对于NAV折让61%，对应11.3倍FY20E P/E
新世界发展目前的股价较NAV折让61%，与55%的历史平均水平相比低估明显。P/E方面，该股当前对应的2020财年Forward P/E为11.3倍。
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