尚乘研究 | 远东发展(35.hk)海外房地产销售受益于全球降息潮
尚乘研究(AMTD Research)发布远东发展(35.HK)研报,重申「买入」评级,目标价格4.21港元。随着美联储和澳大利亚央行在过去几天内相继降息,我们相信,全球房地产投资者将在中期内于全球范围内追逐收益。最近远东发展在英国伦敦和澳大利亚布里斯班分别推出了Consort Place和Queen’s Wharf项目,全球利率下行将促进远东发展海外的房地产销售。
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资产通胀趋势将吸引全球房地产投资者
房地产通常被视为相对安全的资产类别,几乎是全球高净值个人投资组合中的必备资产。随着全球各国央行纷纷下调各自的基准利率(美联储下调50个基点,澳大利亚央行下调25个基点),我们预计,较低的借贷成本将压低租金收益率,导致中期内房地产资产通胀。我们认为,远东发展凭借最近在伦敦金丝雀码头(London Canary Wharf)和澳大利亚布里斯班(Brisbane)分别启动的房地产项目,将受益于这一趋势。我们估计英国和澳大利亚项目将贡献约80%的远东发展2020财年的房地产开发收入。根据不同的项目,全球房地产投资者作为其购房者,对其房地产销售额的贡献最高可达50%。
位于伦敦的Consort Place:金丝雀码头中心的黄金项目
远东发展在2020年2月推出了Consort Place销售项目,该项目位于金丝雀码头的中心地带,毗邻摩根大通、汇丰、摩根士丹利等银行的伦敦总部。Consort Place是一个面积39万平方英尺的综合住宅开发项目,我们相信,该项目开发价值总额约为40亿港元,平均售价1,000至1,100英镑/平方英尺,有望成为贡献2020-2021财年销售额的主力。
位于布里斯班的Queen’s Wharf: 集住宅/商业/酒店/赌场于一体的稀缺型开发项目
公司还于2020年2月启动销售位于布里斯班的Queen’s Wharf项目,在COVID-19爆发的背景下,市场仍反应良好。该项目也是一个综合型的开发项目,包括住宅、酒店和一个俯瞰布里斯班河的赌场。最近推出销售的第一期,面积达252,000平方英尺,预计将实现总额约33亿港元的开发价值。
酒店投资组合承压,但随着资本化率收缩风险可控
COVID-19的爆发使酒店入住率面临下行风险,公司酒店业务承压。然而,我们认为现金流和收益的影响是可控的,因为房地产开发是公司收益的主要驱动业务,贡献了56%的总收入,而来自酒店的收入约占27%。从资产价值的角度来看,酒店贡献了我们估值中总资产价值的~52%,预计下行利率将压缩资本化率,有助于抵消租金下行对估值的负面影响。
当前股价对应2020财年6.3%的股息收益率,5.5x/0.6x的Forward P/E及 P/B
我们认为,远东发展目前的估值水平非常具有吸引力,当前股价对应5.5x和0.6x的FY20E P/E和FY20E P/B。根据会计准则,酒店没有按市价调整,帐面价值主要按照成本计量。香港其他房地产开发商的投资性房地产组合规模庞大,在账面上按市值计价,考虑到公司目前的P/B与其他香港房地产开发商相当,这使得其估值更具吸引力。
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