尚乘研究 | 奥园健康生活（3662.HK）：盈利能力重于规模，增长质量被低估
尚乘研究（AMTD Research）发布奥园健康生活（3662.HK）研报，重申「买入」评级，目标价格10.0港元。奥园健康生活2019年业绩强劲，超出我们的盈利预期19%。该股现价对应17.4x 2020E P/E （行业均值：25x），我们认为，与其它物业管理公司相比，奥园健康生活被投资者低估。上调目标价和盈利预期，重申买入评级。
我们将目标价提高43%，将2020-21E净利润预期提高20% -22%
在业绩强于预期的情况下，我们将目标价上调43%至每股10港元，同时将2020-21E净利润预期提高20-22%。奥园健康生活2019年实现毛利率37.4%，在香港上市的物业管理公司中名列前茅(行业平均水平:31.2%)。我们预计随着在管面积增加，规模效应持续显现，公司将维持高利润率。
2019年利润率高于预期，业绩超AMTD预计19%
奥园健康生活公告净利润1.631亿元，同比增长108.3%。如果剔除一次性上市费用，核心净利润为1.784亿元人民币，由于利润率高于预期，业绩超出AMTD预计19%。毛利率上升至37%（2018年：34%），同期核心净利润率上升至20%（2018年：15%）。营收为9亿元人民币，与我们的预期相符。
高利润率的背后：质量重于数量
投资者对奥园健康生活的主要担忧之一，是他们相对缺乏由第三方开发商开发的物业管理项目。虽然许多物业管理同行一直通过并购和第三方合同来推动增长，但奥园健康生活不仅注重规模的增长，而且注重盈利能力的增长。通过精心选择物业项目来管理(主要是母公司项目和来自奥园合营伙伴的第三方项目)，公司得以拥有更强的运营效率，从而更好地控制成本，在财务上反映为比行业平均水平更高的毛利率。
持续向大健康和医美领域扩张
奥园健康生活正在发展其大健康业务，并与母公司中国奥园集团签署了一项合作协议，以管理上海的大健康和医美综合项目。奥园健康生活将为该项目提供前期咨询、租赁、物业管理等服务。此外，公司已经增加了一个强大的医疗专家团队来扩大医疗业务，包括执行副总裁苏波先生（番禺区中心医院前院长），和Mr.Bai Chengmin（Oracle Medical Group前CEO）。
公司盈利CAGR 35%，现价对应17.4x 2020EP/E
奥园健康生活交易现价对应的估值为17.4x 2020E P/E，考虑到我们预计2019-2022E年的净利润CAGR为35%，我们认为该股颇具吸引力。这一估值也大大低于物业管理行业25x的平均水平。我们认为，考虑到该股高于行业均值的利润率和2019年27% ROE，当前的估值折扣不合理。基于DCF估值方法，我们给予公司目标价每股10.0港元，对应2020E P/E为23.7x。
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