【尚乘研究】 发布「新世界发展」首次覆盖报告：独具匠心、致力于优质生活体验的大湾区综合型集团

尚乘研究（AMTD Research）发布新世界发展（17.HK）首次覆盖报告，「买入」评级，目标价15.10港元：独具匠心、致力于优质生活体验的大湾区综合型集团

尚乘观点

1) 首次覆盖给予买入评级，目标价15.10港元：聚焦粤港澳大湾区的综合型集团，盈利增长前景能见度较高

自1972年在香港上市以来，新世界发展（NWD）现已发展成为一个综合型集团，业务涉及房地产、基础设施、服务、酒店、百货商店以及保险业务。 新世界基于“The Artisanal Movement”理念，创造了一系列品味高雅的产品，体现了其对设计及追求完美细节的独特匠心，在其主导的全新生态圈下为客户提供无与伦比的消费体验。我们的买入评级是基于新世界发展独特的业务战略、不断提升的运营水准、强大的执行力和健康的资产负债表。 该股目前相对于资产净值折让54%，FY19E 市净率为0.58倍，股息收益率为4.1%，非常具有吸引力。

2) Victoria Dockside（维港文化汇）和SKYCITY（航天城）推动经常性收入实现大幅增长

新世界发展战略布局大湾区。位于尖沙咀核心区的旗舰商业综合体维港文化汇在未来的两至三年内将提升香港投资物业板块的经常性收入。我们预计，到FY21香港投资物业的收入将增长至34亿港元，较FY18增长85.1%。在远期发展方面，新世界发展战略性地赢得了位于大湾区核心地带的航天城项目，为其当前香港投资物业新增加了377万平方英尺建筑面积的土地储备。预计该项目将在FY23开始贡献收入。

3) FY19盈利确定性高

由于在香港推出的多个地产项目销售表现强劲，新世界发展在FY18的应占合约销售额达到247亿港元，较FY17同比增长58.3％，超过其100亿港元的年度销售目标。我们估计截至2018年12月底，新世界发展的未结算合约销售额约为272亿港元，据此估算，新世界发展FY19香港房地产开发业务90%利润的已被锁定，盈利确定性较高。同时我们预测，FY18至FY21新世界发展的每股收益率将以7.8％的年复合增长率增长；到FY21，新世界发展的净利润将达到100亿港元。

4) 净资产负债率下降，融资成本低

截至FY18，新世界发展的净负债率为34%，较FY17末下降6.5个百分点。有息债务总额为1,502亿港元，其中包括94.5亿港元的永续债。由于其大部分负债来自银行贷款，因此新世界发展的平均融资成本在FY18仅为3.38%。另外由于维港文化汇项目将于今年全部完工，租金收入从现在开始将稳步提升。我们预计，到FY21现金流入的增加将使净负债率进一步下降至33%。

5) 估值：目标价 15.10港元

在估值方面，我们将物业资产估值加上上市附属公司的市场价格再扣除债务来估算其资产净值。基于资产净值估值的45%目标折让，我们得到每股15.10港元的目标价。

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